Краснодар: +7 (861) 262 80 27 пн-пт: с 9.00 до 18.00
Новороссийск: +7 (918)417 37 37 пн-пт: с 9.00 до 18.00

Дело по иску о расторжении договора аренды земельного участка

ООО «Крон» являлось арендатором земельного участка на основании договора аренды, заключенного с Администрацией Темрюкского района в 2004 году на срок 49 лет. Размер арендной платы за пользование участком был символическим, чуть более 5 тыс. руб. в год, однако и такую арендную плату ООО «Крон» арендодателю не уплачивало.

К 2005 году в отношении ООО «Крон» было возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). В реестр требований кредиторов были включены и требования Администрации Темрюкского района, основанные на задолженности ООО «Крон» по уплате арендной платы. Земельный участок по-прежнему находился в пользовании ООО «Крон». Конкурсный управляющий намеревался оценить право пользования участком и включить это право в конкурсную массу в целях последующей продажи и частичного удовлетворения требований кредиторов. При этом общество продолжало не выплачивать арендную плату, ссылаясь на свою несостоятельность, подтвержденную в деле о банкротстве.

Однако Администрация в 2008 году предъявила в Арбитражный суд Краснодарского края иск о расторжении договора аренды земельного участка, мотивируя свое требование неисполнением арендатором обязательства по уплате арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Другим основанием предъявленного Администрацией иска был факт якобы нецелевого использования ответчиком земельного участка. Однако эти доводы не подкреплялись надлежащими доказательствами.

Интересы ответчика в арбитражном суде представлял Романчук В.В. Факт неисполнения ответчиком обязательства был очевидным и отрицать его не имело смысла. Но можно было воспользоваться тем, что Земельный кодекс РФ устанавливал специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснялось, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, для защиты от расторжения договора аренды было необходимо устранить последствие нарушения арендатором условий договора аренды. С этой целью конкурсному управляющему было рекомендовано осуществить погашение задолженности по арендной плате и представить доказательство такого погашения в суд. Также в арбитражный суд был представлен отзыв на исковое заявление, в котором приводились мотивированные возражения ответчика против удовлетворения иска.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2008 г. по делу № А32-9533/2008 в удовлетворении иска отказано. Решение было обжаловано Администрацией Темрюкского района в апелляционную и кассационную инстанции, но было оставлено названными инстанциями без изменения.